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既担心风险 又深度参与——银行与开辟商长处关系浅析
专栏：学习资料
发布日期：2019-03-01
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按照规定，银行发放按揭贷款，要贷款人提供收入证实，视其有无归还本领，还要实地察看贷款人购买的住房，而在“假按揭”中，这些都由开辟商“搞掂”，乃至出现虚编房号骗取贷款的征象。
银行和开辟商之间有类于此：一方面，银行担心本身的金融风险，担心房地产市场低迷冷落，造成大量烂尾楼；而另一方面，银行又全面深入到房地产开辟、炒房、炒地的每一个环节，实现其利润的最大化。
同样，银行和各级地方当局之间也形成了水乳相融的关系，银行在各地方当局的地皮储备、都会建立融资平台、市政底子办法建立和庞大工程项目中发挥着举足轻重的作用，一方面有银行做支持，地方当局腰杆子、底气足，大规模都会建立大张旗鼓，创造出一个个GDP增长和财务增收的神话，另一方面，银行有地方当局财务做包管，有父母官员做支持，放款的积极性也高，额度也大，获取的利润也丰厚。以至于在历次的信贷调控中，地方当局和银行勾通规避上级羁系部分检察的环境时有发生。
而对开辟商来说，与银行告竣“长处同盟”，可以充实使用银行信贷所形成的高杠杆率，实现超额利润，乃至是实现其“白手套白狼”的目标，也可以在短期内实现快速的规模扩张，从而实现接二连三的巨额利润。同时，也可以低落其自有资金的风险。难怪在2008年国际金融危急最严峻的时候，当部门开辟商忧心重重，号令抱团取暖和过冬时。任志强嘲笑了一声，“要死也得银行先死”。
可他就没想到，银行已经大到不能死的田地了。
根据银监会的要求，各大中型银行应按季度开展房地产贷款压力测试工作，2010年4月合法公布测试效果看，银行对房价下跌的容忍度在30％-40％之间。容忍度最高的是民生银行，如果房价下跌40％，农行的容忍度是房价下跌20％，之后房价每下跌1个百分点，就会多形成1个百分点的不良贷款。工商银行、建立银行、交通银行等可容忍的房价下跌幅度在 30％左右。2011年8月1日，中国银监会主席刘明康向媒体透露，房贷压力测试效果表现。纵然房价下跌五成，银行业也可以蒙受，也就是说银行业不会被房地产裹挟。但这一说法立刻遭到了开辟商的广泛质疑。
且看银行和开辟商是怎样告竣“长处同盟”的：
一、开辟贷和按揭挂钩
近来，买家许小姐为了管理银行按揭一事对开辟商心怀不满：“为啥我买楼办按揭，就非得要按照开辟商指定的银行管理?岂非我就不能有自主选择的权利吗?”
许小姐夫妻都有多年的公积金，盼望管理公积金加贸易贷款的组合贷款。但是当王老师向开辟商提出要办组合房贷时，开辟商和银行却以各种各样的来由推诿和拦阻，末了关照他：要么只贷40万元的公积金贷款，要么全部办贸易贷款。“哪有业主不能选择房贷银行的原理呢?”许小姐对此很生气。
凡管理按揭贷款的购房者都会有雷同履历：购房时，开辟商都会以“省贫苦”为由向其保举贷款行，消耗者只需签条约，其他事变都不消管。当向开辟商表明要接纳公积金贷款买房时，有的明白表现不可以，有的随即取消了本来谈好的优惠。
为什么公积金贷款这种可以或许为购房者带来方便和实惠的产物，不受开辟商的青睐，而贸易银行的贷款成为开辟商的首选呢?
对于开辟商来说，岂论是在拿地、审批照旧在建立、竣工等投资房地产的各个环节中，都会和银行有资金链上的往来，和银行的共同努力也就至关紧张。开辟商在前期要想从某贸易银行得到开辟楼盘的贷款，该贸易银行的附件条件则是把楼盘的按揭业务指定给该银行去做。也就是说，银行向开辟商提供前期开辟所需的资金，开辟商要包管买房者到这些银行去办贷款。全部的个人按揭都在发放开辟贷的银行管理，回款天然都回到此银行，如许对银行来说才有保障。
与此同时，假如开辟商在资质上、抵押物的代价或其他一些条件上不能完全满意贷款资格检察的要求，只要按揭款在本行做，银行也会睁一只眼闭一只眼，大概找一些变通的办法和开辟商同谋以规避羁系部分的检察。银行和开辟商现实上是拿购房人做了“人质”。
因此，开辟贷和按揭挂钩，对开辟商和银行来说，可谓互为“筹码”，让两者的长处接洽更为精密，但就是在如许精密的“互利”中，也就剥夺买家选择按揭银行的权利。
一位中介机构人士透露，银行管理一笔公积金贷款所得到的手续费为公积金贷款总利钱的5％，约莫为管理一笔贸易住房贷款所赚得的利钱收入的 1／25。
而正是由于银行向房地产范畴投放了大量的开辟贷款，令当局在举行房地产调控时不停有所顾忌。如许，银行在为开辟商提供开辟贷款获取收益的同时，也成了房地产链条中紧张的一环，而房产开辟贷款则成了开辟商绑架银行的作案工具。
二、改变资金流向，预售款用来买地
对开辟商而言，其资金的得到有以下的步伐：以活动资金贷款交纳地皮出让金，取得“四证”，只要能拿到四证，一些银行就想尽办法拉拢好的房地产贷款子目，如许开辟贷款就可以轻松得到。接下来就是修建商垫资入场开工、预售款回笼、再还款、再贩卖的过程。
然而，在这一过程中，开辟商每每改变资金流向，之后的羁系，每每也就成为“神话”。
以房屋预售款为例，该款子是是购房者交给开辟商用来为本身盖房子的，固然交到了开辟商手里，但并不是属于开辟商的钱，这钱照旧属于购房者的，而国家也有相干规定，预售款必须存入相干账户，监视利用，专款专用。
商品房预售制原来是为了加快房地产开辟，低落开辟本钱，给消耗者带来相应长处。但在现实环境中，开辟商都是多项目运营、扩张式发展，三个盖子盖六个瓶子、八个瓶子，资金的运转就显得特殊紧张。因此，开辟商一样平常都不会将预收款存入羁系账户，他们每每先把钱用到了其他的地方，或拿着预售款去买地，大概投资其他范畴。一旦开辟商资金链出现题目，就大概耽搁交房，乃至个别开辟商还“一逃了之”给消耗者带来很大风险。
很显然，实现这个循环没有银行的共同是行不通的，但是只要房地产市场依然火爆，只要房价在连续上涨，又何乐而不为?银行和房地产商都扩大了规模，获取了超额利润，而将房屋建立大概面对资金断裂，房屋不能准期交用的风险转嫁给了购房人。
三、银行与房地产经纪、资产评估、状师等机构互助，各取所需
一些房地产中介公司也与银行互助，享受银行的“返点”利润。一家房地产中介负责人透露，房产中介一样平常为购房者指定贷款银行，缘故原由只有一个：银行会给中介佣金。假如自选银行，中介就很难拿到这笔佣金。这种佣金返点在业内比力广泛，一样平常为千分之几，每家银行差别。
一样平常来说，房产中介只有一个根本工资，其重要的奖金泉源是中介返佣、银行客户司理给的“佣金”和状师行给的利益费，因此，不到必不得已，他不会让客户自选银行贷款和找状师验证资格的。
而财大气粗的银行之以是也乐意跟中介捆绑在一起，重要也是因各个银行信贷员为争抢客源、只管多放贷款所致，由于二手房中介手上有客源，可以跟银行会商，哪家银行给的佣金高，中介就跟哪家互助，两者之间形成休戚相干的“长处体”。而在拿了银行信贷员的利益后，中介天然为其提供优质服务，包罗先容优质客源，也包罗为一些不符合条件的购房人提供额外的特别服务，好比：提供收入和资信证实，疏通状师和评估机构对抵押物高评，乃至在“限购”政策出台后，提供社保和纳税证实等等。由于，假如没有人贷款，银行信贷员、中介、评估师、状师，谁都没有奖金。至于购房人也得了利益，好像是谁都不亏损，只要房价还在涨，风险临时就不会出现。
而评估机构到场长处同谋的例子，莫过于建立部在2007年天下房地产生意业务秩序专项整治工作中公布的上海光华房地产估价有限公司违背房地产估价规范和尺度的案例。
上海光华房地产估价有限公司在2006年6月接到委托方的要求，为世茂滨江花圃2号5101室房屋估价。该房屋为复式高档房，面积938．34平方米，买入价为2400万元，即便按厥后房价涨到每平方米4万元估算，真实生意业务额也就4000万元。而上海光华房地产评估有限公司为迎合客户，将该套房产的估值到达1亿元。假如按照七成贷款盘算，仅这一套，客户就将从银行贷款7000万元。撤除真实房款，套现 4600万元。
究竟上，状师本应该是银行请来替银行看门、把关的，在国外，银行要给状师费，而在中国这笔费用又莫名其妙地由购房人负担，银行的手续费、评估费，只要是贷款过程中发生的本钱都由购房人负担，于是，出现状师还要给银行返佣就见责不怪了，状师给购房人提供增值服务，资助购房人顺遂通过资格检察就是屡见不鲜了。
四、制造转按揭乃至“假按揭”
所谓住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目标，开辟商以本单元职工及其他关系人假冒客户作为购房人，通过虚伪贩卖(购买)方式，和银行互助套取银行贷款的举动。
假按揭通常接纳以下的运作步伐：开辟商发动亲戚朋侪大概员工，与之签署不具备真实生意业务底子的虚伪条约，再勾通银行内部职员，提供虚伪资料，终极以个人住房按揭的正当之名，套取银行信贷，用于房地产投资，为了消除假买主的顾虑，开辟商一样平常会答应对方无需交纳首付，而且在办房产证前的按揭款将由开辟商负责。条约签立后，银行即根据条约向开辟商放款。
假按揭的体现情势是多种多样的，通常开辟商和银行更多会接纳“打擦比球”的方式来运作。一是开辟商与购房人勾通规避“零首付”的政策限定，将现实售房价进步肯定比例后规定在售房条约中，再向购房人出具收到首付款的收据，两边按照售房条约规定的虚伪售价，依银行要求的按揭成数管理贷款手续。二是对于一些投资性购房和炒房大户，开辟商和银行每每在他们购房时在资格检察和贷款手续上提供更多的方便，比及房价上涨投资人再行转让时，又会在转按揭等手续上提供方便，即按照房屋重新评估以后的增值部门，给予更多的贷款。
开辟商搞“假按揭”，没有银行的互助办不了。按照规定，银行发放按揭贷款，要贷款人提供收入证实，视其有无归还本领，还要实地察看贷款人购买的住房，而在“假按揭”中，这些都由开辟商“搞掂”，乃至出现虚编房号骗取贷款的征象。对于银行而言，增长了贷款规模获取了利润，只要房价还在涨，终极有买主接盘，就不会有崩盘的风险。在一些都会，假买主不少是银行自己的职工，开辟商将肯定比例的商品房以低价优惠提供给银行职工，由他们抛售后赚取差价，可谓公、私两不误。
固然，随着央行羁系日趋严酷，涉及“假按揭”的大案不停被爆光和查处，这些违规乃至是违法举动也有所收敛，但为规避宏观调控，一些银行又搞了很多变通和业务创新。好比，对于不符合贷款条件的二套房买主提供活动资金贷款用于装修等等，
假按揭比力极度的有以下几种环境：一是开辟商不具备按揭互助主体资格，大概未与银行签署按揭贷款业务互助协议，未有任何答应，不承担当何任务，与某些非法之徒相互勾结，以虚伪贩卖方式套取银行按揭贷款；二是以个人住房按揭贷款名义套取企业生产谋划用途的贷款；三是以个人住房贷款方式到场不具有真实、正当生意业务底子的银行债权置换或企业重组；四是银行信贷职员与企业串谋，所定售的房价水分大，向假造乞贷人或不具备真实购房举动的乞贷人发放高成数的个人住房按揭贷款；五是全部乞贷人均为虚伪购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开辟商一手包揽，或由包工头一手包揽。（作者：渐鸿）
